中國的房地產(chǎn)政策，正出現(xiàn)罕見的背離現(xiàn)象：20多個中心城市在不斷收緊，其他的城市在不斷放松。 換句話說，去庫存的重點(diǎn)從大城市轉(zhuǎn)向了三四五線城市。 那么一個問題來了：眾多的三四五線城市，房價未來將如何演變？最近有不少讀者給我留言，希望能有所分析。 關(guān)于中國城市的數(shù)量，一直沒有準(zhǔn)確的數(shù)字，因為統(tǒng)計的標(biāo)準(zhǔn)不同。根據(jù)比較新的資料，中國目前有地級和地級以上城市大約340個，縣級市、縣城接近2000個。如果我們把縣城、縣級市政府所在地都看做一個城市，地級市、副省級城市和直轄市的區(qū)不分開統(tǒng)計，那么中國大概有2300多個城市。未來隨著在“較大的鎮(zhèn)”設(shè)立市，城市的數(shù)量可能更多。 北、上、廣、深是公認(rèn)的四大一線城市； 天津、重慶以及另外四個計劃單列市（大連、青島、廈門、寧波），再加上東北、中東部的省會城市，再加上蘇州無錫兩個最大地級市，都被認(rèn)為是二線城市。 西部經(jīng)濟(jì)總量偏小的省會城市（西寧、拉薩、銀川等）以及中東部經(jīng)濟(jì)總量大的地級市，被認(rèn)為是三線城市； 至于絕大多數(shù)縣城，被認(rèn)為是五線城市； 夾在三線和五線之間的，主要是中部、西部的地級市，是四線城市。 即便是三、四、五線城市，其情況也千差萬別。有的人口快速增長，有人人口急速流失。在房屋供應(yīng)量上，也情況各不相同。 下面，我們從人口變動情況上，看看三四五線城市的面臨的不同情況。由于統(tǒng)計部門公布的常住人口數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，我仍然使用小學(xué)生人數(shù)來做分析。 我從2013年開始在“天天說錢”專欄里首先倡導(dǎo)使用小學(xué)生人數(shù)、手機(jī)用戶數(shù)、金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額等指標(biāo)，來分析城市人口變動和資金變動。由于這些指標(biāo)非常有效（手機(jī)用戶數(shù)準(zhǔn)確度略低），所以這種分析方法影響越來越大，最近任志強(qiáng)、高善文、葉檀等學(xué)者也開始“小學(xué)生人數(shù)”來分析一個城市的人口競爭力和樓市潛力。 部分三四五線城市小學(xué)生變動情況 城市 | 省份 | 2010年 | 2015年 | 增減比例 | 東莞 | 廣東 | 55.2 | 72 | +30% | 廊坊 | 河北 | 28.9 | 40.4 | +40% | 香河 | 河北 | 1.75 | 2.59 | +48% | 嘉興 | 浙江 | 22.6 | 24.6 | +9% | 周口 | 河南 | 145 | 91 | -37% | 眉山 | 四川 | 17.3 | 14.3 | -17% | 湘陰 | 湖南 | 4.8 | 3.8 | -21% | 牡丹江 | 黑龍江 | 13.7 | 9.1 | -34% | 徐州 | 江蘇 | 53 | 84 | +58% | 銀川 | 寧夏 | 14.8 | 16.2 | +9.5% |
上面是部分三四五線城市小學(xué)生人口變動情況，單位是萬人，來源是各地統(tǒng)計局公布的年度統(tǒng)計公報。 我們先看第一組城市，東莞、廊坊、香河、嘉興，其中香河是靠近北京的“北三縣”之一，隸屬于廊坊。這四個城市，東莞是強(qiáng)三線城市，嘉興、廊坊是三線城市，香河只能算是四五線城市了。但他們有一個共同特點(diǎn)，就是靠近中國最強(qiáng)的三個一線城市。 所以我們可以看出，四個城市人口增長速度都不錯，尤其是前三個，增長幅度驚人。嘉興是跟上海接壤的兩個城市之一，上海的西北是蘇州，西南是嘉興。蘇州人口增長速度不亞于廊坊和東莞，但嘉興就差了很多。我此前專文分析過上海影響力對外輻射的問題，提出了“上海偏愛江蘇，最愛蘇州”的觀點(diǎn)。原因很簡單，上海和江蘇都是強(qiáng)政府，而浙江是弱政府。 對于這類跟一線城市接壤的三四五線城市，我是非?？春玫?。未來這些城市都將有軌道交通（甚至是地鐵）連接北上深，廊坊居住北京上班、東莞居住深圳上班、昆山嘉興居住上海上班，都是肯定會實現(xiàn)的。我甚至認(rèn)為，這些三四五線城市的房價，可能超過一些弱二線城市。 再看第二組城市，周口、眉山、湘陰和牡丹江，分別代表中部、東北、西南的三四五線城市?？梢钥闯?，他們的人口流失非常驚人，雖然市區(qū)未必這么厲害，但農(nóng)村的很多人外出謀生了。而且民工在外出謀生的時候，一般不會帶上讀小學(xué)的孩子，只有穩(wěn)定之后才接孩子去工作地。因此，這四個城市實際人口流失速度肯定是超過小學(xué)生流失速度的。 這四個城市市區(qū)的樓市，面臨著巨大的人口壓力。再加上三四五線城市有巨大的“非商品住宅”的供應(yīng)量，這些城市的樓市其實沒有多少投資價值，只有居住功能。當(dāng)然，在這些城市的核心城區(qū)，學(xué)位好的住宅也能在一定程度上抗通脹，但很難跑贏真是通脹（M2同比增速減去GDP同比增速）。 再看第三組城市，徐州和銀川，他們的人口都有增長，其中徐州的增長非常驚人。事實上，徐州在2010年以來沒有擴(kuò)張式的行政區(qū)劃調(diào)整（只有內(nèi)部調(diào)整），所以人口是具有可比性的。按照官方的統(tǒng)計，當(dāng)?shù)?010年常住人口是858萬人，2015年是867萬人，常住人口只增長了9萬人。但我們看到，這5年當(dāng)?shù)匦W(xué)生竟然增長了31萬人。這只能有兩種解釋：1，徐州的確涌入了大量外來人口，官方常住人口數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確；2，因為計劃生育考核的壓力，徐州此前真實出生的孩子沒有被統(tǒng)計進(jìn)來，現(xiàn)在這些孩子進(jìn)入了小學(xué)。 反正不管怎么說，中國存在這類三四五城市，他們不靠近中心城市，但同樣人口有顯著增長。 結(jié)論： 中國三四五線城市的樓市，因為人口形勢不同，所以將面臨三種命運(yùn)： 1、靠近中心城市，特別是一線城市的，他們可以獲得產(chǎn)業(yè)、人口轉(zhuǎn)移，所以樓市可以長線看好； 2、雖然不靠近中心城市，但具有區(qū)域輻射能力，人口有顯著增長，這類城市的樓市也可以謹(jǐn)慎看好。尤其是當(dāng)這些城市獲得交通、基建等方面大利好時。 3、大多數(shù)三四五線城市（占比超過80%），人口在流失或者增長乏力，部分甚至嚴(yán)重流失。這些城市往往還存在大量非商品住宅（集資房、小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)民房），外來流動人口不多。這些城市的房子基本上只有居住功能，沒有投資價值。在這些城市的郊區(qū)、新區(qū)、旅游區(qū)，那些盲目擴(kuò)建的房子，最終將非常悲慘，可能只有拆除賣廢舊材料的價值。 |
